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來源： 21世紀經(jīng)濟報道 作者： 荊寶潔
阿里巴巴集團(01688.HK)高級研究員、副總裁梁春曉如是定義：“阿里巴巴也是在做商業(yè)地產(chǎn)，不過我們的商業(yè)地產(chǎn)是在互聯(lián)網(wǎng)上，我們與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的共同之處在于我們都為交易、為經(jīng)濟活動提供交易的場所，或者是基礎設施。”
今天，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)正在接受來自電子商務的巨大挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)百貨的零售份額不斷被電子商務蠶食，已有一些商場被迫關閉。
“馬云式的困境”也讓商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們開始重新思考。“之于開發(fā)商，再也不僅僅是蓋個房子那么簡單，必須從業(yè)態(tài)規(guī)劃上作出改變。”天津樂城置業(yè)總經(jīng)理王喆密切關注著淘寶商城事件的進展。
萬達集團董事長王健林也承認，網(wǎng)絡對實體商業(yè)帶來的沖擊巨大。但他更篤定地認為，“網(wǎng)購替代終端”終究不可能實現(xiàn)，新的出路是打造體驗式消費綜合。
電子商務沖擊波
網(wǎng)絡改變?nèi)藗兊纳睢４罅康馁徫锘顒右驯贿w移到網(wǎng)上。梁春曉曾在一次公開發(fā)言中提到，現(xiàn)在已有一些線下的商店，有意無意地充當展示和體驗的場所。在實體店里看到的商品，許多消費者會去網(wǎng)上購買。近些年來已有數(shù)家實體書店倒閉。
新的產(chǎn)業(yè)也在逐漸形成，電子商務服務業(yè)開始形成集群，為網(wǎng)上經(jīng)營的商家提供一種集群化的服務，且發(fā)展迅速，傳統(tǒng)商業(yè)受到擠壓。2004年京東商城創(chuàng)立，2007年完成第一輪融資，當年銷售額即達到3.6億元，2010年銷售額即達102億元。從創(chuàng)立到銷售額突破100億，京東商城僅僅用了6年，而傳統(tǒng)渠道商國美用了15年。
2011年上半年，中國電子商務整體交易規(guī)模達3.2萬億元，其中一季度1.5萬億元，二季度為1.7萬億元;網(wǎng)絡消費總量達4734億元，較2010年全年增長48.8%。
對于傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)而言，來自電子商務領域的沖擊更大。臺灣遠東百貨旗下的太平洋(8.92,-0.10,-1.11%)中國控股有限公司8月18日對外宣布，調(diào)整大陸市場的布局策略， 將于今年底前關閉北京太平洋百貨盈科店與五棵松店，以調(diào)整財務結構。兩店關閉的表面原因是，北京盈科商圈變化、大樓業(yè)主欲大幅調(diào)漲租金，五棵松店也因業(yè)主 更換頻繁，致招商一再延宕。
但據(jù)太平洋百貨內(nèi)部人士稱，電子商務對整個行業(yè)的沖擊近幾年比較明顯，而且，尤其是百貨企業(yè)的沖擊最為巨大。10年前，太平洋百貨進駐盈科中心 時，物業(yè)租金極低。而現(xiàn)在，一個普通商鋪進駐的啟動資金都需要100萬元。盈科中心物業(yè)的底商和網(wǎng)上招租信息顯示，開發(fā)商今年8月底開出的整租太平洋百貨 鋪面價格為28元/月/平方米。由于電子商務尚處在與傳統(tǒng)渠道爭奪市場的時期，所以，在沒有門店租金成本重壓之下的電子商務企業(yè)，用更低的價格讓利給消費 者，優(yōu)勢明顯。
開發(fā)商的出路
備受網(wǎng)店沖擊的百貨公司，也在想方設法地應對新的電子商務競爭形勢。萬達旗下萬千百貨一位高層告訴本報記者，將更加緊密地了解租戶的需求，為租戶打造出更適合的物業(yè)，保持更緊密的合作關系，以維持高出租率。
在“2011萬千百貨供應商答謝會”上，高端奢侈品牌PPR中國區(qū)董事總經(jīng)理高峰在接受本報記者采訪時指出，電子商務對奢侈品實體店消費有一定的影響，但影響比重不會過高。
商業(yè)物業(yè)的持有者們不會看不到這樣的變化。王喆指出，實體商業(yè)給消費者帶來的是建筑場所的體驗，不僅僅是設計、裝修、場地和硬件。同時需要通過業(yè)態(tài)的組合，讓消費者有更加多元的體驗，將人們從電腦前拉到商場，有效吸引客流量。“大型商業(yè)正在拼命引入餐飲和其他形式的業(yè)態(tài)。”王喆說，銀河中心在規(guī)劃過程中，不僅僅規(guī)劃了購物，還包括餐飲、娛樂、休閑、文化等多功能業(yè)態(tài)聚合的國際化購物中心，“這也是大型商業(yè)未來發(fā)送站的必然趨勢。”
10月12日，在萬達商業(yè)年會“中國創(chuàng)新消費熱點”高端論壇上，王健林表示，萬達商業(yè)中將增加體驗式消費產(chǎn)業(yè)的比重。他提到，“十二五”規(guī)劃中指出，中國消費市場在5年之內(nèi)要翻一番，從15萬億元增加到30萬億元，年平均增長速度達到15%。高速的消費增長應依靠“創(chuàng)新消費熱點”，從百貨類企業(yè) 角度出發(fā)，王健林認為應大力發(fā)展體驗型消費，即在商業(yè)設施內(nèi)進行的、以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。
談及商業(yè)中心未來發(fā)展趨勢，王健林表示，擴大體驗型消費在商業(yè)中心內(nèi)的比重是一個必要的措施。“今后，體驗式消費在萬達商業(yè)項目中占比將達到 50%以上。餐飲業(yè)占比可能會突破30%，甚至繼續(xù)增加。萬達從去年開始做當?shù)刈钍軞g迎的餐飲店的調(diào)研報告，我們要求在當?shù)刈钍軞g迎的30家餐飲店中，萬達的項目至少要引進其中的20家。”
